Banxico se desmarca de la Fed, la Reserva Federal sube tasas por primera vez desde 2023, las hipotecas rompen el 7% y el Brent supera los $100. El mes en que el costo del dinero volvió a subir.
El equipo de análisis repasa el mes: Banxico desmarcándose de la Fed, la primera alza de tasas desde 2023, las hipotecas por encima del 7% y el regreso del Brent a los tres dígitos. Disponible en Spotify.
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Septiembre fue el mes en que el Banco de México lanzó el mensaje más claro de su año: México no tiene que seguir a la Reserva Federal. El 24 de septiembre, por tercera reunión consecutiva y por unanimidad, la Junta de Gobierno mantuvo la tasa en 6.50%. Lo que sorprendió fue el tono del comunicado, que incluyó una declaración explícita y sin precedentes recientes.
Con esa frase, Banxico marcó distancia justo el mismo día en que el diferencial de tasas entre México y EE.UU. se redujo a 250 puntos base, su nivel mínimo desde que se adoptó el instrumento de tasa de fondeo en México. No es un número menor: ese diferencial es uno de los factores que sostienen el flujo de capitales hacia México y le da soporte al peso.
El contexto que justifica la cautela está en los propios datos de inflación. El INEGI publicó a principios de mes que la inflación de agosto cerró en 3.26% anual —con el INPC aumentando 0.20% mensual— y la primera quincena de septiembre mostró un nuevo repunte a 3.42%. La gobernadora Victoria Rodríguez Ceja había reconocido semanas antes que la inflación de servicios “se resiste” a desacelerarse más rápido, y el banco central elevó ligeramente sus proyecciones de inflación subyacente. El escenario base de Banxico sigue siendo que tanto la inflación general como la subyacente lleguen al 3.5% al cierre de 2026, con el objetivo puntual del 3% aún postergado hasta el cuarto trimestre de 2027.
La estabilidad de la tasa en 6.50% mantiene el costo del financiamiento hipotecario predecible para el comprador final, lo que debería facilitar los cierres en el portafolio residencial en México. Pero el dato más relevante del mes para el fondo es el diferencial de tasas México–Fed de 250 puntos base y lo que implica para Atentik: con la mayoría de su portafolio posicionado en activos en Estados Unidos, esa dinámica opera a favor. Cuando la cautela de los inversionistas ante los próximos reportes económicos aprecia al dólar frente al peso y genera episodios de depreciación cambiaria, los rendimientos generados en dólares se traducen en mayores retornos para quienes miden su patrimonio en moneda nacional. En ese sentido, el entorno cambiario actual no es un riesgo para el fondo, sino un factor que potencia los rendimientos del portafolio americano.
El evento central de septiembre en la economía global fue la decisión del 16 de septiembre de la Reserva Federal: el FOMC (Comité Federal de Mercado Abierto) votó por unanimidad, 12 a 0, elevar la tasa de fondos federales en 25 puntos base, llevándola al rango de 3.75%–4.00%. Fue la primera alza desde julio de 2023, y llegó en un contexto de inflación que se mantuvo en 3.4% anual y con un mercado laboral que, aunque más moderado, sigue sin generar señales de desaceleración que justifiquen un giro hacia la baja.
Kevin Warsh presidió la reunión con el mismo tono que ha caracterizado su mandato: directo, sin orientación hacia el futuro y con una señal clara de que la inflación es la prioridad.
Lo más relevante no fue el alza en sí, sino el diagrama (dot plot) que muestra las proyecciones anónimas de sus funcionarios: 16 de los 18 miembros del comité anticipan al menos una subida adicional de 25 puntos base durante 2026, lo que significa que el ciclo de endurecimiento no ha terminado. Las proyecciones revisadas ubican el indicador de inflación en 3.4% para este año y la Fed no espera recuperar su objetivo del 2% hasta 2029.
La reacción de los mercados fue inmediata: el dólar se apreció, los bonos del Tesoro a 10 años tocaron el 5% por primera vez desde 2023, y las bolsas cayeron ante la lectura de que las tasas altas llegarán más lejos y por más tiempo de lo que se había esperado. Trump criticó abiertamente la decisión, pero Warsh no cedió.
Una Fed que sube tasas y señala más alzas presiona en dos frentes: encarece el financiamiento para desarrolladores y reduce la demanda de compradores finales que ya operan con tasas hipotecarias por encima del 7%. El horizonte de monetización del suelo se extiende. Sin embargo, hay un matiz estructural importante: la escasez de inventario en EE.UU. no desaparece con tasas más altas, y los constructores que sí están activos están ganando participación de mercado mientras la oferta de reventas permanece baja por el efecto de bloqueo. Para el fondo, el mensaje práctico es ajustar las expectativas de tiempo de retorno en el portafolio americano sin alterar la tesis de fondo.
El alza de tasas de la Fed del 16 de septiembre llegó a un mercado hipotecario que ya venía escalando. Para la semana del 18 de septiembre, las tasas a 30 años tocaron 7.12% según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, su nivel más alto desde mayo de 2024, y hacia mediados de mes el promedio de Bankrate se ubicó en 7.43%.
En términos prácticos, eso equivale a casi 100 puntos base más que en julio, lo que en un crédito de $300,000 representa unos $100 adicionales al mes en el pago de capital e intereses —antes de impuestos y seguros. La demanda hipotecaria de compradores cayó 19% frente al mismo periodo del año anterior, confirmando que el mercado está perdiendo tracción.
El informe de ventas de viviendas existentes de agosto confirmó la tendencia: el mercado pierde dinamismo pero no colapsa. El precio mediano siguió subiendo, aunque a menor ritmo, sostenido por la escasez estructural de inventario.
Múltiples analistas coincidieron en que la recuperación del mercado que muchos esperaban para el otoño quedó postergada, y que el horizonte más realista para un reequilibrio favorable al comprador es la primavera de 2027, condicionado a que la Fed dé señales de pausa o recorte.
Tasas hipotecarias en 7%+ y una caída del 19% en la demanda hipotecaria son un freno directo para el ritmo de absorción del mercado residencial americano y, por tanto, para la monetización del suelo del fondo. Para Atentik, que se encuentra en posición de venta, este no es un entorno favorable en el corto plazo. La estrategia más sensata es sostener las posiciones mientras el mercado se reajusta, con la vista puesta en la reunión de la Fed del 27 y 28 de octubre como el próximo punto de inflexión que podría cambiar las expectativas de tasas y reactivar la demanda.
Septiembre trajo una nueva complicación en el frente energético. Las tensiones en el estrecho de Ormuz se intensificaron a principios del mes tras ataques de EE.UU. contra buques iraníes, a los que Irán respondió atacando embarcaciones comerciales en el estrecho. El 11 de septiembre se sumó el cierre del East-West Crude Oil Pipeline de Arabia Saudita, una de las rutas alternativas más importantes de exportación de crudo.
El efecto fue inmediato: el Brent escaló hasta $104.6 por barril al cierre del 11 de septiembre, su nivel más alto en meses. Las interrupciones acumuladas en Ormuz y en el estrecho de Bab al-Mandab llegaron a afectar hasta el 39% del comercio marítimo global. El mercado de gas natural en Europa también reaccionó, con alzas que empezaron a trasladarse a los precios al consumidor de gasolina y diésel en ambas regiones del Atlántico.
En ese contexto, el FMI mantuvo en septiembre su proyección de crecimiento mundial en 3.0% para 2026, pero elevó su estimación de inflación global a 4.7% para el año, una señal de que la presión de precios derivada del conflicto energético no ha cedido de forma estructural.
Oxford Economics mantiene su escenario de mayor optimismo —crecimiento del 3.1% en el segundo semestre— condicionado a que el acuerdo de paz con Irán se consolide, pero sigue calificando las probabilidades de ese escenario como “cara o cruz”. La AIE proyecta que la oferta global se normalice gradualmente hacia el cuarto trimestre, aunque advierte que cada nueva escalada puede retrasar esa trayectoria varios meses.
Un Brent por encima de $100 dólares es una presión directa sobre los costos de construcción y transporte, y refuerza la inflación global en un momento en que los bancos centrales, particularmente la Fed, ya están apretando las condiciones financieras. Para el fondo, este entorno tiene un efecto mixto: por un lado, encarece los costos operativos de los proyectos y reduce el poder adquisitivo real del comprador; por el otro, un entorno inflacionario sostenido históricamente ha favorecido a los activos inmobiliarios como reserva de valor. El factor diferenciador en este ciclo es la velocidad a la que se resuelva o escale el conflicto en Medio Oriente.
El mes se definió por una divergencia. La Reserva Federal subió su tasa 25 puntos base —la primera alza desde julio de 2023— y el dot plot dejó ver que 16 de 18 miembros esperan al menos otra más durante 2026. Banxico, en cambio, mantuvo la suya en 6.50% por tercera ocasión consecutiva y declaró de forma explícita que no tiene por qué seguir mecánicamente a la Fed, justo cuando el diferencial de tasas entre ambos países tocó los 250 puntos base.
El efecto más tangible del alza llegó al mercado hipotecario estadounidense: las tasas a 30 años rompieron el 7%, la demanda de compradores cayó 19% anual y el reequilibrio que se esperaba para el otoño se recorrió a la primavera de 2027. En el frente global, la nueva escalada en Ormuz y el cierre del East-West Pipeline devolvieron al Brent por encima de $100 dólares, y el FMI elevó su estimación de inflación global a 4.7%.
Para el portafolio de Atentik Capital, el balance del mes es de paciencia en el suelo americano y de un entorno cambiario que, por la vía del diferencial de tasas, juega a favor de quien mide sus rendimientos en pesos.
Tasa estable en 6.50% y un diferencial de 250 pb que potencia los rendimientos en dólares del portafolio.
La primera alza desde 2023 y un dot plot que apunta a otra: el horizonte de monetización se extiende.
Hipotecas en 7%+ y demanda −19%: no es el entorno para vender, sí para esperar el punto de inflexión.
Brent sobre $100 encarece construcción y transporte, aunque el ladrillo sigue siendo reserva de valor.
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