Inflación en mínimos de seis años en México, una Reserva Federal dividida, precios de vivienda firmes y un mercado energético que empieza a ceder. El mes en que el entorno macro dejó de jugar en contra.
El equipo de análisis repasa el mes: la inflación en mínimos de seis años, la Fed dividida, los precios de vivienda y el giro en Ormuz. Disponible en Spotify.
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El mes de agosto abrió con una noticia muy concreta para los bolsillos de los mexicanos: el 7 de agosto el INEGI publicó que la inflación de julio se ubicó en 3.12% anual, su nivel más bajo desde mayo de 2020. El INPC apenas registró un incremento de 0.03% respecto a junio, prácticamente plano, gracias a una caída sostenida en productos agropecuarios como el jitomate, que bajó 29.2% mensual.
El dato confirma que la reducción en la tasa de inflación en México avanza, aunque con matices: la inflación subyacente, que excluye los bienes más volátiles, sigue más alta en 3.95% anual, y los servicios —que pesan mucho en las decisiones de Banxico— bajaron más lentamente, de 4.49% en junio a 4.36%. La primera quincena de agosto mostró un ligero repunte a 3.26%, señal de que el camino hacia el objetivo de 3% será gradual.
En ese contexto, el Banco de México celebró el 6 de agosto su quinta reunión del año y mantuvo la tasa de referencia en 6.50% por segunda ocasión consecutiva y con decisión unánime. El comunicado fue claro: la Junta de Gobierno evaluó el tipo de cambio, la ausencia de presiones de demanda y el nivel de restricción monetaria actual, y concluyó que la postura actual es adecuada. En el frente económico, los datos del segundo trimestre fueron mejores de lo esperado. El PIB creció 2.2% anual en el periodo abril-junio, revirtiendo la contracción del primer trimestre, impulsado por servicios, manufactura y una incipiente recuperación de la inversión.
Una inflación en mínimos de seis años, con una tasa de referencia estable y una economía que rebotó en el segundo trimestre, dibuja un entorno más favorable para el comprador de vivienda: los salarios reales mejoran cuando la inflación cede, y la certeza sobre el costo del crédito facilita la toma de decisiones. Para el portafolio del fondo, este contexto sostiene la disposición de los compradores finales a cerrar operaciones. El dato a monitorear es la inflación subyacente: mientras permanezca por encima del 4%, Banxico no moverá la tasa, lo que da previsibilidad al mercado hipotecario, aunque sin el incentivo adicional que traería una reducción de tasas.
La reunión más esperada del mes fue la del 28 y 29 de julio, cuyas implicaciones se sintieron durante todo agosto. La Fed mantuvo su tasa de referencia en el rango de 3.50%–3.75% por quinta reunión consecutiva, pero la decisión fue de las más divididas del año: tres miembros —los gobernadores Beth Hammack, Neel Kashkari y Lorie Logan— votaron a favor de un alza de 25 puntos base, argumentando que la inflación sigue siendo demasiado alta.
La reunión llegó en un momento de alta tensión: el petróleo estaba por encima de los $100 dólares por barril ante la nueva escalada en Medio Oriente, la inflación anual de junio se ubicó en 3.5%, y los rendimientos del bono del Tesoro a 10 años habían escalado a 4.70%. El mensaje que quedó sobre la mesa fue claro: si los datos de julio y agosto no muestran una desaceleración sostenida, el alza podría materializarse en la reunión del 15 y 16 de septiembre.
Sin embargo, llegó un alivio: el acuerdo diplomático con Irán de principios de agosto empujó el petróleo por debajo de los $80 dólares, lo que alivia las presiones inflacionarias de energía. Los mercados de futuros actualizaron sus expectativas hacia una pausa en septiembre como escenario más probable.
En el frente real, la economía estadounidense sigue mostrando resiliencia. El mercado laboral permanece sólido con una tasa de desempleo estable en 4.2%, y el consumo privado se mantiene activo. El PIB del primer trimestre creció 2.6% anual. El principal dolor de cabeza sigue siendo la inflación de servicios, que baja más lentamente que los bienes, y las tasas hipotecarias que escalaron hasta 6.65% en la tercera semana de agosto, su nivel más alto de 2026.
La Fed dividida es la señal más relevante de agosto para el portafolio de land development del fondo en EE.UU.: un alza de tasas en septiembre elevaría el costo del crédito hipotecario y frenaría el ritmo de absorción del mercado residencial, alargando el horizonte de monetización del suelo. El alivio energético derivado del nuevo avance diplomático con Irán es el factor que más probabilidad le quita a ese escenario. En el balance, agosto confirmó que el entorno de tasas en EE.UU. seguirá siendo el principal condicionante para el fondo durante lo que resta del año.
En México, los datos oficiales publicados en agosto confirmaron la solidez estructural del mercado. El Índice de la Sociedad Hipotecaria Federal de Precios de la Vivienda reportó un incremento de 7.9% en el primer semestre de 2026: la vivienda nueva subió 8.3%, la usada 7.5%, y el valor promedio nacional alcanzó los 1.9 millones de pesos. La Ciudad de México y su zona metropolitana lideran con un crecimiento interanual de 8.1%, en parte explicado por la celebración del Mundial 2026.
Fitch Ratings confirmó en su reporte de agosto que espera que los precios suban entre 7% y 8% en el año completo, por encima de la inflación general, sostenidos por un desequilibrio estructural entre oferta limitada y demanda activa.
En Estados Unidos, agosto trajo datos que muestran un mercado en reequilibrio gradual. Las ventas de viviendas existentes de julio cayeron 1.7% frente a junio, aunque siguen 0.7% por encima de un año atrás. Lo más relevante fue la caída de 12.4% en los permisos de construcción en julio, que indica que los desarrolladores están frenando el ritmo de nuevos proyectos ante las tasas altas.
El inventario activo, sin embargo, siguió subiendo por séptima semana consecutiva, dando más opciones a los compradores. Realtor.com señaló que los vendedores están ajustando expectativas y ofreciendo más concesiones para cerrar ventas, lo que sugiere un desplazamiento gradual del poder negociador hacia el comprador.
En México, el alza de 7.9% en precios del primer semestre respalda los valores de los activos del portafolio. En EE.UU., la caída en permisos de construcción —aunque negativa para el sector en general— es indirectamente positiva para el land development: menos oferta nueva en el pipeline significa que el suelo bien ubicado mantiene su valor y que la demanda latente no encontrará alivio por el lado de la construcción en el corto plazo.
Agosto fue el mes en que el conflicto entre EE.UU. e Irán entró en una nueva fase diplomática. Tras la escalada que llevó el Brent a rozar los $87.5 dólares a mediados de julio, los primeros días de agosto marcaron un giro: el secretario del Tesoro Scott Bessent anunció el 4 de agosto que EU llegaría a un acuerdo “hoy o mañana” para reabrir el estrecho de Ormuz, lo que derrumbó el precio del crudo más de 4% en una sola sesión, perforando los $80 dólares por barril.
El 6 de agosto, Irán y Omán alcanzaron un acuerdo sobre una nueva ruta de navegación en el estrecho. El Brent cerró la semana por debajo de $80, cuando apenas una semana antes rondaba los $90.
El panorama energético de agosto refleja bien la fragilidad de este proceso: los precios del crudo oscilaron entre $79 y $90 durante el mes, atrapados entre señales diplomáticas de avance y la incertidumbre sobre la firmeza del acuerdo. Oxford Economics, que en julio había proyectado un crecimiento global de 3.1% para el segundo semestre si el acuerdo de paz se consolidaba, revisó sus escenarios a la baja ante la persistencia de la tensión. El Banco Mundial mantiene su estimación de 2.5% para el PIB global en 2026.
La Agencia Internacional de Energía, por su parte, señaló que la oferta global podría superar a la demanda hacia finales de año si el tráfico por Ormuz se normaliza de forma duradera, lo que presionará los precios del crudo a la baja y aliviaría la inflación global.
La dirección del mercado energético en agosto —con señales de que el Brent podría estabilizarse por debajo de $80 si el acuerdo con Irán avanza— es relevante para el fondo en dos dimensiones. Por un lado, precios de petróleo más bajos reducen los costos de transporte, materiales de construcción y energía, lo que mejora los márgenes operativos de los proyectos inmobiliarios y alivia el presupuesto del comprador final. Por otro lado, un entorno geopolítico que se estabiliza gradualmente suele reducir la prima de riesgo sobre los activos y liberar capital hacia inversiones de mediano y largo plazo, entre ellos los bienes raíces. Para el fondo, el mensaje de agosto es que la volatilidad energética global empieza a ceder, lo que es una señal estructuralmente positiva para el cierre del año.
Cuatro señales definieron el mes. En México, la inflación tocó su nivel más bajo desde mayo de 2020 y Banxico consolidó su pausa en 6.50% con una economía que rebotó 2.2% en el segundo trimestre. En Estados Unidos, la Reserva Federal sostuvo su rango por quinta ocasión, pero con tres disidencias que dejan viva la posibilidad de un alza en septiembre.
El mercado inmobiliario mexicano mantuvo su solidez estructural con un alza de 7.9% en precios durante el primer semestre, mientras el estadounidense se reequilibra: menos permisos, más inventario y vendedores dispuestos a conceder. Y en el frente global, el giro diplomático en Ormuz devolvió al crudo por debajo de $80 dólares, aliviando la principal fuente de presión inflacionaria del verano.
Para el portafolio de Atentik Capital, el balance del mes es de un entorno más previsible en México y todavía condicionado por las tasas en Estados Unidos, con la energía como la variable que más ha mejorado.
Inflación en mínimos y tasa estable dan certeza al comprador final; la subyacente por encima de 4% mantiene a Banxico quieto.
La Fed dividida es el principal condicionante del land development: septiembre define el costo del crédito hipotecario.
Precios firmes en México y menos oferta nueva en EE.UU. sostienen el valor del suelo bien ubicado.
Un Brent por debajo de $80 abarata materiales y transporte, y reduce la prima de riesgo sobre los activos.
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